농어촌 빈집 문제가 골칫덩어리로 지적되고 있습니다. 고령화와 인구 감소, 수도권 인구 집중, 지역 경제 쇠퇴 등이 빈집 증가의 원인으로 꼽히는데요. 사용하지 않고 비어 있는 집이라고 해도 엄연히 소유주가 있는 만큼 강제로 철거하기도 어렵습니다. 소유주가 존재하는 빈집을 임의로 철거하는 행위는 재산권 침해에 해당하는데요.
빈집에 대한 법 규정도 존재합니다. 농어촌정비법과 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(이하 빈집법)은 빈집임을 확인한 날부터 1년 이상 사람이 거주·사용하지 않는 주택을 의미하며 동시에 정책 대상이 된다고 규정하고 있습니다.
법적 빈집은 2015년 기준 약 30만4000가구에 달하는데요. 특히 농어촌 지역의 빈집 문제가 심각합니다. 대도시 내 빈집은 6만1000가구에 그치지만 농어촌·중소도시 지역은 24만 3000가구에 이릅니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “빈집”이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
농어촌정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. “빈집”이란 시장(특별자치시의 경우에는 특별자치시장을 말하고, 특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(광역시 자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주하지 아니하거나 사용하지 아니하는 농어촌 주택이나 건축물을 말한다.
빈집은 △인근의 슬럼화 △범죄 장소 악용화 △건물 붕괴·화재사고 △쓰레기 투기·적재로 인한 미관 저해 △주변 지가의 하락 초래 등 다양한 문제를 초래합니다. 빈집이 장기간 방치될 경우, 범죄 장소로 활용될 우려도 있습니다. 빈집은 안전, 환경, 위생 등 다양한 측면에서 지역의 애물단지가 되는 경우가 많은데요.
현재 빈집 증가를 막고자 방치 시 이행강제금을 부과하는 정책을 시행 중인데요. 이행강제금은 60일 이내 조치 명령을 이행하지 않은 소유자에게 △1년에 2회까지 △조치 명령이 이행될 때까지 반복 부과될 수 있습니다. 하지만 빈집 소유자 중 상당수가 이행강제금을 납부할 여력이 없는 경제적 약자인 탓에 이행강제금 부과 자체가 유명무실해지기도 합니다.
◇빈집 철거 시 재산세 더 늘어…방치 선택하는 소유주들
한국지방세연구원은 빈집 증가 문제를 해결하기 위해 세금 증감을 통한 페널티나 인센티브를 부여하는 방안을 고려해야 한다고 권고했습니다. 세제상 빈집에는 재산세가 과세되는데요. 빈집의 건축물 가액은 토지에 대한 재산세에 비해 높지 않습니다.
하지만 빈집 철거 후에는 해당 토지에 대한 재산세가 부과됩니다. 이 때문에 빈집 철거 이후 오히려 세 부담이 불어나는 상황이 만들어질 수 있습니다. 소유자 입장에선 방치하는 것이 유리한 상황인 것이죠. 이에 빈집 소유자가 빈집을 자진 철거하면 재산세를 경감해 주는 세제 인센티브를 도입해야 한다는 의견이 제시되고 있습니다.
허원제 한국지방세연구원 지방세제연구실 연구원은 “심각한 사회적 문제로 부상한 빈집 문제를 완화시켜 나가기 위해 빈집과 그 부속토지에 대한 재산세제 개선 목적의 새 정책이 필요하다”며 “세제상 혜택과 부담을 복합적으로 부여함으로써 빈집을 자진해 신속히 철거 또는 다른 용도로 활용하는 것이 유리하고 빈집으로 계속 방치한다면 오히려 추가 부담이 발생해 불리해진다는 인식을 빈집 소유주에게 심어줘야 한다”고 강조했습니다.
◇정부, 빈집 철거 세제 혜택 추진
정부도 세제 변화 필요성에 공감했습니다. 행정안전부는 지난 25일 빈집 철거를 위해 재산세 부담을 대폭 낮추겠다고 밝혔습니다.
빈집 철거 후 토지 세액의 급격한 증가를 막기 위해 이전에 납부하던 주택 세액으로 인정해 주는 기간을 현재 3년에서 앞으로 5년으로 확대하는 방안을 제시했습니다.
또한 빈집 철거 후 생긴 토지 세액의 부과 기준이 되는 기존 주택 세액의 1년 증가 비율을 30%에서 5%로 인하할 예정입니다. 빈집 철거 후 남은 토지는 나대지(건축물 없는 토지)가 되는데요. 종합 합산으로 과세되지만 세 부담 경감을 위해 세율이 낮은 별도합산 토지 과세 기간도 6개월에서 3년으로 연장할 예정입니다. 이는 종합합산 과세 중 토지 소득 세율이 높기 때문인데요. 해당 기간 동안 종합합산에서 토지 소득을 분리하여 과세하는 것이죠.
더불어 행안부는 이 같은 재산세 부담 완화 혜택을 도시지역에서 읍·면 농어촌 지역까지 확대 적용할 방침입니다.
현재 소규모주택정비법상 빈집은 지방자치단체장이 거주나 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주·사용하지 아니하는 주택(미분양 주택 등 일시적 미사용 주택 제외)으로 규정하고 도시지역에 한해 세제 혜택을 적용하고 있습니다. 그러나 빈집 문제가 가장 골칫덩어리인 곳이 농어촌인데요.
이에 행안부는 제도 개선을 통해 농어촌 읍·면 지역까지 세제 혜택을 확대하기로 했습니다. 농어촌 지역 특례 부여시 공시지가 주택 1억원·토지 1억2000만원 기준 내년 세 부담은 17만 6000원에서 9만원으로 8만 6000원 줄어드는데요. 연간 공시지가가 5% 오른다고 가정하면 2028년 세 부담은 28만6000원에서 10만9000원으로 약 17만7000원 경감됩니다.
이밖에 행안부는 농어촌 지역 및 도시 지역의 늘어나는 빈집을 정비하기 위해 2024년도 예산으로 50억원을 편성해 국회에 제출한 상태입니다. 또한 국회 심의 과정을 거쳐 예산안이 확정되면 인구감소 지역을 중심으로 빈집 정비 등을 추진할 계획입니다.
빈집 철거으로 인한 세 부담 완화뿐만 아니라 주택 신축 계획이 없더라도 철거를 진행할 수 있도록 돕겠다는 입장 역시 밝혔는데요. 정부는 관련 지방세법 시행령 개정안을 다음달 입법예고하며 내년에 부과되는 재산세부터 적용할 계획입니다.
이상민 행안부 장관은 “이번 재산세 세제 혜택을 통해 빈집 철거 시 재산세가 경감되고 예산도 지원되는 만큼 빈집 철거가 적극적으로 진행돼 주민생활 안전과 거주 환경이 개선될 수 있기를 바란다”고 말했습니다.
글: 법률N미디어 인턴 김소은
감수: 법률N미디어 엄성원 에디터
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