정부의 부동산 투기 규제 정책에 따라 부동산 관련 세금이 강화되고 있음에도 불구하고 안정적인 내 집 마련을 위한 심리와 부동산 투자 선호세가 맞물려 부동산 투자 선호도는 여전히 높아지고 있다. 부동산 투자에 뛰어들고자 한다면 부동산 취득에서부터 처분, 보유와 관련한 세금을 알고 있어야 하며 이렇게 부동산 세금에 대한 지식을 익힌다면 부동산 투자에 소요되는 각종 세금을 알뜰하게 절세할 수 있는 비법이 될 수 있다. 부동산 투자에 뛰어드는 이들이 반드시 알아야 하는 부동산 세금 몇 가지를 살펴보자.
양도소득세
양도소득세란 건물이나 토지 등의 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등의 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다. 양도소득세는 시가가 뛰어오르면서 발생하고, 투기로 인한 불로소득, 개발이익 일부를 소득세로 환수하는 것으로 거래를 규제하거나 부동산 가격 안정을 목적으로 하는 성격이 강하다.
양도세의 경우 팔아넘긴 가격인 양도가액과 샀던 가격인 취득가액은 원칙적으로 토지, 개별주택의 경우 국토교통부 개별공시지가 및 개별주택가격, 일반건물 및 공동주택은 국세청 기준시가를 적용해 계산하게 된다. 고가주택, 투기지역의 거래는 실거래가 적용 가능하지만 1세대 1주택 고가주택일 경우에는 9억 원 초과분에 대한 양도차익만을 과세하게 된다.
종합부동산세
종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라 조세 부담 비율을 달리하여 납세 형평성을 제고한 국세를 말한다. 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합친 금액이다. 종합부동산세는 부동산 투기수요를 억제하여 부동산 가격을 안정화시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행되어 왔다.
종합부동산세의 고지는 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정하게 된다. 이는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정 및 고지하게 되며 납세의무자는 납부기간인 12월 1~15일에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷뱅킹, 홈택스 접속을 통해서 전자, 신용카드로 납부하는 것도 가능하다.
취득세
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세를 말한다. 부동산 취득세를 납부할 때에는 다른 세금들도 따라다니게 되는데, 이는 농어촌특별세, 지방교육세이다. 취득세만 납부하는 경우는 거의 없으며 이 두 가지 세금이 늘 붙어 다니기 때문에 취득세라고 하면 농특세, 교육세를 합쳐서 이야기하는 경우가 많다. 취득세는 농어촌특별세, 지방교육세를 포함하여 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부하여야 한다.
취득세율은 취득한 재산의 가격을 기준으로 한다. 2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라 조정대상지역일 경우 2주택자부터 8%, 3주택자 이상이라면 12%가 적용되고 있다. 이 외의 지역은 2주택자까지 주택 가액에 따라서 1~3%의 취득세율이 적용되고, 3주택자는 8%가, 4주택자는 12%의 세율이 적용되고 있다. 법인이라면 예외 없이 12%를 적용받게 된다.
주택임대사업자 등록의 장단점은?
부동산 투자를 원활하고 안정적으로 시작하기 위해 주택임대사업자 등록을 앞두고 망설이는 경우가 많다. 주택임대사업자로 등록하고 부동산 투자를 시작하며 임대 소득을 받는다면 세제혜택을 얻을 수 있는 대신 계산해야 할 것도 잃을 것도 많다. 대표적인 경우로는 의무임대기간 준수나 주택임대소득에 대한 종합소득세 및 건강보험료 추가 부담 등이 있다. 주택임대사업자라면 등록유형에 따라 의무임대기간을 준수해야 한다.
주택임대소득은 사업 소득 중 ‘부동산업에서 발생하는 소득’에 해당한다. 비과세 소득의 경우 1개 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세이다. 기준 시가 9억 원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세한다. 14~18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세이다. 보통 주택임대소득만 있을 경우 세 부담은 그렇게 크지 않은데, 월세 금액이 크지 않은 경우이다.
글 : 김태연 press@daily.co.kr
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