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반년 만에 전세 상황이 어떻게 바뀌었나
올 초에는 ‘역전세’, ‘깡통전세’ 같은 단어가 범람했는데, 반년 만에 ‘전세난’ 단어가 고개를 들고 있습니다.
그리고 기사를 쭈욱 살펴보니, 내년 상반기까지 역전세 위험이 있다! 그러면서 동시에 하반기 전세난 위험!이란 기사도 나옵니다. 도대체 무슨 상황인 걸까요?
역전세 위험은 여전, 어디가…?
하반기부터 내년 상반기까지 역전세 60%, 깡통전세 10%가 될 거라고 해요. 자세히 들여다보니, 역전세 위험지역으로 꼽힌 곳이 경기·인천(63.8%)이고 깡통전세는 비수도권(14.6%)으로 나왔어요. 👉 ‘지방’에 집중됐다는 부분에 주목해 주세요.
올 초 역전세 우려가 심해지자 7월 ‘특례 전세보증금 반환보증’ 제도가 도입됐어요. 특례가 붙은 건 ‘지금 위험하니 한시적으로 진행할게’란 의미인데요. 내년 7월까지 1년간만 운영돼요.
즉, 돈을 돌려주기 힘든 집주인에 대출의 문을 좀 더 열어줬어요. 대출 받을 때 DSR을 보잖아요? 근데 이번엔 DTI를 40%도 아닌 60%로 풉니다. DSR이나 DTI나 ‘돈 버는 만큼 빌려줄게’란 빗장인데, DTI가 좀 덜 빡빡해요.
이렇게 대출을 받았다면 무조건 전세금 반환보증에 가입한 후 보증료도 내야해요. 세입자를 보호하기 위한 장치죠.
그런데 이 제도에 이런저런 지적이 나옵니다. ‘무리하게 갭투자해서 보증금 못 돌려주는건데 왜 구제를 해주지? 못 돌려주면 집을 팔면 되는데 왜 대출을 더 해줘?’ 라는 목소리죠.
어찌됐든 이런 구제책을 내주고 하니까 조금씩 시장이 살아난 듯 싶어요. 이제 역전세난 얘기가 들리거든요.
서울은 전세난?
바로 위에서 내년 상반기까지도 역전세 우려가 있다고 했죠. 근데 그곳이 지방에 집중됐어요. 그렇다면 지금 나오는 ‘전세난’은? 바로 서울 등 수도권 얘깁니다.
위 표를 보니 노란색 서울 전세가가 상반기 바닥을 찍더니 반등하고 있어요. 전국보다 조금 더 높은 수치죠.
가장 먼저 꼽히는 게 서울 입주물량이 적다는 거예요. 즉 전세로 나온 물건이 많이 없다는 건데요, 그 의미는 전세를 찾는 사람이 많아졌단 거겠죠.
전세 매물이 올 초 5만건대->10월 3만건대->내년 8천건대로 급감합니다. 서울 아파트 기준으로요.
그러니 내년되면 전세대란이 일어날거라 불안해 하는거죠. 그렇다면 왜 사람들이 다시 전세로 몰리는 걸까요?
우선 서울 아파트 임대차 거래량 중 전세가 62.1%예요. 빌라나 오피스텔 사기가 극심해지자 ‘이럴바엔 아파트로 가자’며 몰립니다. 그리고 위에서 살펴봤죠? ‘특례 전세보증금 반환보증’ 제도 때문에 보증금 못 돌려받을거란 걱정이 줄어들면서 또 ‘아파트로 가자’고 합니다.
즉, 입주물량은 아직 적은데 수요가 는다? 그럼 가격이 상승하는 거죠.
정리해보면,
여전히 지방, 빌라 등에선 역전세 등의 위험이 잔존하고 있지만 서울, 아파트는 그 반대의 상황이 시작됐어요. 오히려 전세 씨가 말라서 2년 전보다 보증금이 더 높아질 분위기입니다. 전세가 상승은 집값에 영향을 미칩니다.
지금이라도 사야하지 않을까란 위기감에, 주담대 금리가 7%에도 불구하고 15억 초과 고가아파트 주담대가 4배 급증했다네요. 쏠림현상도 심하고, 가계부채도 심해지는 상황입니다.
📰 한주의 간추린 뉴스
# 반지하 탈출 불가능?
서울시가 되풀이되는 반지하 주택의 집중호우 피해를 막기위해 매입임대 대책을 내놨지만, 목표의 10% 수준에 그쳐 공급계획 대비 실적 미달이 예상돼요. 매입임대주택 정책은 도심 내 저소득계층이 현 생활권에서 저렴한 비용으로 거주할 수 있도록 SH공사 등이 기존 주택인 다가구, 다세대주택 및 연립주택 등을 매입해 저렴하게 임대하는 유형이에요.
# 같은 아파트도 계급이 다르다?
정부가 아파트 공시가격에 영향을 주는 층·향·조망 등에 등급을 매기고 이를 순차적으로 공개하기로 했어요. 또 지방자치단체에 따로 검증센터를 만들어 정부의 공시가격 산정 과정을 수시로 확인할 수 있도록 할 예정이에요.
# 전세사기 피하려면?
전세사기 피해자가 대부분 부동산 경험이 많지 않은 사회 초년생인 점인 가운데 서울시가 전국 최초로 부동산 계약을 미리 체험할 수 있도록 메타버스 ‘부동산 계약 체험하기’ 서비스를 시행해요. 가상공간에서 전·월세 부동산 계약 과정을 단계별로 체험할 수 있어요.
# 전국 아파트값 오른다 올라
전국 아파트값이 13주 연속 상승했지만 상승세는 다소 움츠러들었어요. 추석 연휴 영향으로 매수 문의와 거래가 감소했고, 금리가 인상될 수 있다는 전망이 영향을 미친 것으로 보여요.
# 청약이 뭐길래
아파트 청약에 당첨되기 위해 위장이혼과 위장전입은 물론 브로커에게 대가를 주고 특공에 당첨되는 등의 부정청약 사례가 무더기로 지난 3년간 두 배 가까이 증가했어요. 올해 들어 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 분양가가 급등함에 따라 부정청약이 다시금 늘어날 것 같아요.
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