🏠 경매 시리즈
선순위 임차인의 위력
경매는 기본적으로 ‘좋은 물건을 저렴한 가격에 가져가기’가 목표입니다. 그렇지 않다면 굳이 그 복잡한 절차로 구매할 필요가 없죠.
그러나 경매는 문제있는 물건이 나오는 데니까, 어떤 문제인지, 내가 해결할 수 있는 문제인지를 아주 꼼꼼히 따져보고 진행해야 합니다. 그 중 가장 기본적이면서 필수적인 ‘꼼꼼함’을 짚어볼게요. 바로 선순위 임차인입니다.
선순위를 품을 수 있는가!
선순위는 가장 먼저 앞서있다는 의미예요. 즉 모든 임차인 가운데 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 임차인을 말해요. 두부가 선순위 임차인이라면 무슨 일이 벌어져도 보증금은 먼저 돌려받을 수 있다는 뜻이죠.
만약 두부가 멀쩡히 전세 들어가 살던 집이 경매로 넘어가버렸어요. 집주인이 전세사기로 도망갔거든요. 두부 보증금은 1억이에요. 그런데 경매에서 너무 헐값에 팔렸네요. 8천만원에 넘어간 거예요!! 그럼 두부는 1억을 그대로 못 돌려받을까요?
아뇨~ 두부가 선순위 임차인이라면 걱정 안해도 돼요. 바로 나머지 2천만원까지 경매 낙찰자에게 요구할 수 있거든요.
어떻게…?
경매 낙찰자가 매각대금을 모두 내면 A 집에 대한 소유권을 온전히 갖게 되는데요. 만약 그 집에 세 들어 사는 사람이 있다, 근데 그 사람이 선순위 세입자다, 라고 한다면…
낙찰자는 A 집에 대한 소유권을 갖는 동시에 두부 보증금을 돌려줘야 할 책임도 떠안게 됩니다. 즉 8천만원을 매각대금으로 내고도 나머지 2천만원을 두부에 줘야 한다는 의미예요.
만약 전세 보증금을 온전히 돌려주지 못한다면, 두부가 계약기간 끝날 때까지, 보증금 돌려받을 때까지, 해당 집에서 나가지 않는다 해도 할 말이 없어요.
그럼 여기서 각자 명심해야 할 중요한 포인트!
경매에서 A 집을 낙찰하려고 할 때, 시세보다 싼 금액에 혹해 무조건 도전하면 안됩니다. 혹시 선순위 세입자가 있지 않은지, 그럼 내가 돌려줘야 할 전세금이 얼마인지를 꼼꼼히 계산해야 해요.
나름 주변 임장 좀 다녀봐서 ‘8천만원이면 싸게 산거야!’라고 좋아하면 안된다는 거예요. 전세보증금 1억이 껴있다면 나머지 2천까지 돌려줘야 하니 결국 이득이 아니거든요.
그렇다면 세입자인 두부는 어떤 부분을 꼼꼼히 살펴야 할까요? 멀쩡히 살던 집이 경매로 넘어가는 등 변수가 생길 수 있으니, 전세 계약 전 내가 선순위인지, 내 앞에 몇 명의 채권자가 더 있지 않은지 체크해야 해요. 만약 후순위 세입자가 된다면 경매 낙찰대금으로 전세권을 변제받지 못할 수 있거든요.
그럼 선순위 세입자는 어떻게?
전세 계약을 하기 전 그 집의 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 계약하는 시점에 그 집이 얼마나 깨끗한지를 검사하는 거죠. 만약 집주인이 은행이건 어디건 대출을 좀 받았다, 하면 한 번쯤 고민해 봐야 합니다. 은행 등이 집주인에 먼저 돈을 빌려준 ‘선순위 채권자’이니 그 집이 경매라도 넘어가면 나보다 먼저 경매 낙찰금을 가져가거든요. 그럼 후순위인 나에겐 콩고물도 안 떨어질 수 있어요.
어찌됐든 해당 집이 선순위 없는 깨끗한 집이다! 결론났다면 계약 후 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 그래야 내가 선순위가 돼요.
[참고]
바로가기
📰 한주의 간추린 뉴스
# 예사롭지 않은 전세시장
서울 아파트 전셋값 상승세가 예사롭지 않아요. 전세 수요는 늘어나는데, 전세로 나온 물량은 줄면서 계속 가격이 오르고 있거든요. 특히 지난해 12월에는 금리 인상에 따른 전세자금대출 이자 상승 등의 여파로 서울 아파트 전세 비중이 47.6%까지 줄었지만 지난해 말부터 전셋값이 크게 하락한 데다 전세자금대출 금리가 연 3~4%대로 낮아지면서 전세 비중이 다시 높아졌어요.
# 반등 끝났나?
지난 5월, 서울을 비롯한 수도권 곳곳에서 집값이 반등했어요. 충분히 내려간 가격, 꼭 필요한 수요에 따른 반응이었는데요. 마음이 동한 매도자들은 일제히 호가를 올리기 바빴어요. 그러자 여전히 높은 금리, 여전한 대출 규제는 거래를 더 막고 하강 압박을 견디지 못한 집값은 지난 9월 들어 추가 하락을 맞이했어요.
# 앞으로 경매시장을 보라
경매시장에 주택이 쏟아지고 있어요. 아파트는 물론 빌라, 주거용 오피스텔 등 유찰 건수가 늘고, 새로 들어오는 물건이 많아지면서 경매 대상 주택은 매달 폭증세예요. 빌라 경매물건이 급증하고 있는 건 ‘깡통전세’ 및 전세사기 우려 등으로 매매시장에서 빌라가 외면받고 있어서죠.
부동산 뉴스를 가장 쉽게 풀어주는 ‘두부레터’를 받아보고 싶다면!
두부레터 무료구독
#지식토스트, #지식토스트_모닝브리핑, #두부레터
