[서미숙의 집수다] 소형주택 주택수 제외, 누가 덕보고 누가 손해볼까

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 1·10 주택대책에서 향후 2년 내 신축되는 비아파트 소형 주택을 취득하면 주택 수에서 제외해 세 부담을 경감해주겠다고 발표했다.

연초 공개한 경제정책방향에서 인구소멸지역의 주택을 1주택자가 한 채 더 구입하면 주택 수에서 빼주기로 한 데 이은 두 번째 소형 주택 활성화 방안이다.

건설업계는 이번 활성화 대책이 최근 애물단지가 된 오피스텔 및 도시형생활주택에 대한 수요 증가로 이어져 공급 확대에 영향을 미칠지 주목하고 있다.

그러나 혜택 대상이 한정돼 있고, 1주택자의 경우 세제 면에서 ‘득’보다 ‘실’이 될 수 있어 효과는 제한적일 것이라는 관측이 많다.

◇ 주택업계 ‘소형주택 주택수 제외’ 요구받아준 정부…수혜 대상은 제한

정부가 1·10 대책에서 소형 주택의 주택 수 제외 카드를 꺼내든 이유는 일단 고금리 장기화와 전세사기 등의 여파로 ‘빌라’로 불리는 다세대·연립주택 등 비주택 분야의 공급이 급감했기 때문이다.

국토교통부가 집계한 지난해 11월까지 주택 인허가 물량은 29만4천가구로 전년 동기 대비 37% 감소했는데, 이중 아파트 인허가가 34% 줄어든 반면, 비아파트는 51%나 감소했다.

부동산 개발업체(시행사)를 주축으로 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외해달라는 요구도 빗발쳤다.

지난 2019∼2021년 집값 급등기에 분양가 상한제를 피할 목적으로 사놨던 오피스텔과 도시형생활주택 사업 부지들이 고금리와 집값 하락에 따른 사업성 저하, 공사비 급등 등의 여파로 애물단지가 된 데 따른 것이다.

특히 ‘레고랜드’ 사태 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지며 자금조달이 어렵게 된 개발 시행사들은 ‘오피스텔 주택 수 제외’에 사활을 걸었다.

수요가 늘어나야 분양이 되고, 자금 경색에서도 벗어날 수 있기 때문이다.

다만 정부가 업계의 기대만큼 혜택을 확 풀어주진 않았다.

업계는 기존 오피스텔에 대해서도 주택 수에서 제외해 줄 것을 희망했지만, 정부는 2년 내 신축(준공)되는 공시가격 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 전용면적 60㎡ 이하로 한정했다.

또 1주택자가 소형 주택을 추가 구입할 때 1주택자의 종합부동산세·양도세 특례 혜택을 배제하는 제약을 두기로 했다.

1주택자가 소형 주택을 10채를 사는 경우 중과 대상에서는 빼지만, 1주택자 비과세 혜택까지 주는 것은 과도하다는 게 과세 당국의 입장이다.

대신 건설 PF 시장 안정 차원에서 ‘악성 미분양’으로 불리는 지방의 준공 후 미분양을 향후 2년 내 최초 구입하는 경우에 대해서는 1주택자 특례 혜택을 부여한다.

1주택자가 2년 내 준공 후 미분양 아파트 100채를 사더라도 주택 수에서 빼주고, 1주택자 종부세·양도세 특례 혜택도 그대로 유지시켜 주겠다는 것이다.

◇ 주거용 오피스텔 2만6천여가구 수혜 예상…도생은 올해 사업 추진이 관건

그렇다면 앞으로 2년 내 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있는 오피스텔과 도시형생활주택(이하 도생) 물량은 얼마나 될까.

18일 부동산R114에 따르면 올해부터 2년간 입주가 이뤄지는 전국의 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 올해 1만6천여실, 내년 1만여실 등 총 2만6천여실 정도로 추산된다.

이는 올해와 내년에 입주가 이뤄지는 전국 오피스텔 물량 5만7천여실의 46%가량이다.

수도권은 공시가격 6억원, 지방은 3억원 이하가 세제 혜택 대상으로, 공시가격이 분양가보다 낮은 만큼 서울 강남권 일부를 제외하면 다수가 혜택을 받을 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.

지역별로는 경기도가 9천여실로 가장 많고, 인천 약 6천실, 서울 약 4천700실 등이다. 수도권에 수혜 대상의 74% 정도가 몰린 것이다.

여기에 현재 공사 중인데 아직 분양을 하지 않아 분양정보가 공개되지 않았거나, 올해부터 인허가를 추진해 내년까지 입주하는 소규모 오피스텔 등이 추가로 혜택을 받을 수 있을 전망이다.

도생은 2021년 4만2천283가구에 달했던 전체 인허가 물량이 금리 인상과 집값 하락, 공사비 상승 등의 여파로 2022년 3만214가구로 줄었고, 작년 1∼11월 누적 인허가 물량은 6천476가구로 급감한 상태다.

도생은 100가구 미만의 소형일 경우 공사 기간이 짧아 빠른 공급이 가능하지만, 당장 사업을 추진해 내년까지 입주를 마칠 수 있는 물량이 얼마나 될지가 관건이다.

한 부동산 시행사 대표는 “오피스텔이든 도생이든 사업부지가 확보돼 있더라도 최근 고금리와 공사비 상승, 자금조달의 어려움으로 인해 사업 진행을 중단한 곳이 많다”며 “당장 사업을 재개해도 설계 및 인허가 일정 등을 고려하면 내년까지 입주가 가능한 경우는 많지 않을 것”이라고 말했다.

이 때문에 주택업계는 정부 대책의 효과가 제한적일 수밖에 없다며 추가 혜택이 필요하다는 입장이다.

대한주택건설협회는 지난 17일 도생을 포함한 초소형 주택이나 주거용 오피스텔의 경우 준공 및 매입기한과 관계없이 주택 수 산정에서 제외해줄 것을 정부에 건의했다.

◇ 1주택자가 소형주택 사면 양도세·종부세 급증…2주택자가 최대 수혜

수요자 입장에선 소형 주택 취득에 따른 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

특히 1주택자는 양도세와 종부세 특례가 사라져 주의해야 한다.

연합뉴스가 신한은행 압구정역기업금융센터 우병탁 부지점장에 의뢰해 세금 변화를 분석한 결과 서울 반포자이 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 공시가격 4억원(시가 6억원)짜리 수도권의 소형 주택 1가구를 구입한 경우 올해 종부세로 약 760만원을 내야 할 것으로 추산됐다.

소형 주택을 사지 않았을 때 내야 할 종부세 346만원보다 414만원을 더 내야 해 종부세액이 2배 이상으로 불어나는 것이다.

우병탁 부지점장은 “종부세 산정 시 추가로 구입한 소형 주택은 주택 수에서 제외해 1주택자 일반세율로 과세하더라도 소형 주택으로 인해 공시가격 12억원까지 공제해주던 1주택자의 공제 혜택이 9억원으로 축소되면서 종부세 부담이 커지게 된다”고 설명했다.

1주택자의 양도세도 장기보유특별공제를 포함한 1주택 특례 혜택이 사라지면서 양도차익이 클 경우에는 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

1주택자(10년 보유, 10년 거주)의 양도차익이 10억원이라고 가정할 경우 현재는 해당 주택을 팔 때 1주택 비과세 요건을 적용받아 2천200만원의 양도세를 내면 된다.

그러나 소형 주택을 하나 구입한 뒤 기존 주택을 매도하면 1주택자 특례가 사라지면서 양도세가 3억2천900만원으로 불어난다. 소형주택이 없었을 때보다 양도세가 무려 15배가량 많아진 것이다.

우 부지점장은 “종부세·양도세 측면에서 1주택자의 기존 혜택이 축소되는데 소형 주택을 얼마나 추가로 매수할지 의문”이라고 말했다.

김종필 세무사는 “1주택자가 누리는 비과세 혜택이 크다 보니 소형 주택 매입으로 불이익이 생기는 것에 대한 거부감이 생길 수밖에 없다”며 “소형 주택 매수를 활성화하는 게 목적이라면 기존 1주택자가 소형 주택 1채를 구입하는 경우에 한해 특례 혜택을 유지시켜주는 방안도 검토할 수 있을 것”이라고 말했다.

가장 혜택이 큰 경우는 기존 2주택 보유자들이다.

3주택자의 종부세는 현재 기준으로 과세표준이 12억원을 초과하는 경우 중과세율(2.0∼5.0%)이 적용되는데, 2주택자가 소형 주택을 추가 구입해도 계속 2주택자로 간주돼 일반세율(1.3∼2.7%)로 과세되기 때문이다.

실제 서초구 반포 자이와 강남구 대치동 은마아파트 2채를 보유한 사람이 소형 주택 1채를 매입할 경우 현행 기준으로는 2천755만원의 종부세가 부과돼야 하지만, 소형 주택이 주택 수에서 빠지면서 종부세가 일반세율로 과세돼 2천117만원으로 638만원 감소한다.

기존 3주택자들은 어차피 종부세 중과 대상이어서 소형 주택을 추가 구입해도 중과 여부가 달라지는 건 없다.

다만 1주택자가 지방 준공 후 미분양을 구입하거나 인구소멸지역의 1주택을 신규 취득하는 경우는 기존 1주택자의 비과세 혜택을 그대로 누릴 수 있기 때문에 지방 주택에 관심이 있는 1주택자라면 관심을 가질 만하다.

취득세는 조정대상지역 내 소형 주택을 구입할 때는 기존 1주택자부터, 비조정대상지역 내 소형 주택을 살 때는 기존 2주택자부터 중과 대상에서 빠지는 혜택을 누릴 수 있다.

1주택자가 용산구의 시가 6억원짜리 소형 주택을 매수하면 2주택자가 내야 할 중과세율 8.4%(5천40만원)가 아닌 일반세율 1.1%(660만원)로 취득세가 부과된다.

다만 현재 조정대상지역이 강남3구와 용산구로 축소된 상태여서 소형 주택 취득세 혜택도 제한적이라는 지적이 나온다.

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