[감정평가] 상속세 ‘0’원이어도 ‘감정평가’로 신고하는 것이 유리한 이유

상속세 공제로 세금이 ‘0’원이 나오는 경우가 있다. 예를 들어 10억 원의 토지나 빌라, 아파트, 단독주택 등을 상속받으면서 일괄공제 5억 원에 배우자공제 5억 원을 더해 총 10억 원을 공제받는 경우 상속세가 전혀 발생하지 않는다.

박효정 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 /사진제공= 로안감정평가사사무소

이렇게 상속세가 아예 없는 경우에 상속인은 세금에 신경을 쓰지 않게 된다. 당장 상속세가 안 나오니 특별히 세금에 신경 쓸 필요가 없다고 생각하기 때문이다. 이런 경우 대체로 상속재산의 가액을 “시가”보다 낮은 공시가격으로 신고한다.

그러나 상속세가 ‘0’원으로 산정되는 경우라도 감정평가를 받아서 “시가”로 신고하는 것이 현명하다. 왜냐하면 상속인은 상속재산을 “취득”하는 것이고, 취득한 재산을 양도할 때 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차액에 대해 양도소득세가 발생한다.

당장 상속세가 나오지 않는 것과 양도계획은 별개의 문제이다. 상속으로 취득한 재산가액을 공시가격 등으로 낮게 신고하면, 그만큼 양도차익이 높아져서 추후 양도세 폭탄을 맞게 될 수 있다. 실제로 비일비재하게 발생하는 일이다.

필자가 현업에서 상속세 감정평가 상담을 하면서 실제 의뢰인에게 종종 설명하는 실화인데, 몇 년 전 지방에 소재하는 농경지가 공익사업에 편입되어 수용보상을 받게 되었다. 필자는 행정사 업무로서 보상금을 증액하는 이의신청 업무를 의뢰 받았다.

보상금 증액 업무는 성공적으로 종결되었다. 문제는 해당 농경지는 3년 전에 상속받은 토지였는데, 당시에 상속세를 공시지가인 약 3억 원 수준으로 신고했던 것이다. 결국 의뢰인은 증액된 보상금인 6억 원과의 차액인 3억 원에 대해서 약 1억 2천만 원의 양도소득세가 부과됐다.

상속 당시에 해당 토지의 시가를 감정평가 받아서 신고했더라면, 약 4억 5천만 원 정도로 신고가 가능했던 토지였다. 이때 감정평가수수료는 80~90만 원 정도이다.

만약 시가로 신고했더라면, 여전히 상속세는 ‘0’원이면서 양도소득세는 5천만 원 수준으로 산정된다. 감정평가수수료 80만 원에 양도소득세를 7천만 원 이상 확 줄일 수 있었던 것이다.

협력하는 세무사도 너무 안타까워했는데, 이미 공시지가로 취득한 이상 어쩔 수 없는 노릇이었다. 의뢰인은 서울에 거주하는 분이었고, 상속받을 당시에 지방에 있는 농경지를 양도할 계획이 전혀 없었다고 했다. 상속받은 토지가 수용이 되어서 양도하게 될 일이 생길 것이라고는 누구도 예측할 수가 없었기 때문에 양도소득세와 관련한 절세플랜이 전무했던 것이다.

또 하나의 사례는 필자의 지인이 아내의 재산을 상속받으면서 상속공제로 인해 상속세가 없었고, 별다른 양도계획도 없었지만, 필자의 권유로 시가로 감정평가 받아 상속재산을 신고했던 일이 있다. 당시 주변인들은 팔지도 않을건데 굳이 감정평가수수료를 내면서 시가로 신고할 필요가 뭐가 있냐고 했다고 한다.

몇 년 후, 해당 부동산이 3기 신도시에 편입되어 보상을 받게 되었다. 필자의 지인은 첫 번째 사례의 의뢰인과 달리 상속재산을 당시 시가로 신고했기 때문에, 높은 취득가액으로 인하여 양도소득세를 크게 절세할 수 있었다며 감사하다는 연락을 받게 되었다.

일련의 사건을 직접 목격하며 필자는 상속세가 전혀 나오지 않는 경우라도 시가로 신고할 것을 적극적으로 추천하게 되었다. 특히 토지, 단독주택과 같이 유사매매사례로 시가의 추정이 어려운 부동산일수록 더 적극적으로 시가 검토를 받을 것을 권유한다.

양도계획이 있는 경우는 말할 것도 없고, 구체적인 양도계획이 없는 경우라도 그리고 상속세가 발생하지 않는다고 하더라도 평가를 통해 취득가액을 상승시키는 것이 유리한 경우가 있다. 따라서 덜컥 공시가액으로 신고하기 전에 먼저 상속 감정평가 전문가와 상의해보는 것이 현명하다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정