🏠 부동산 길잡이
미국의 한 경제학자가 ‘금융불안정성 가설’에 대한 얘기를 했어요. 빚에 의한 거품 성장과 몰락을 경고한 건데요. 여기서 금융의 본질적 속성 3가지가 나와요.
1) 헤지 금융: 투자에서 얻은 현금 수입으로 원금+이자를 갚음 -> 가장 이상적
2) 투기 금융: 투자에서 얻는 현금 수입으로 이자는 갚을 수 있으나 원금 상환을 위해서는 자산을 처분해야 함 -> 불안한 상황
3) 폰지 금융: 현금 수입으로 원금은커녕 이자도 갚기 어려움 -> 심각한 상황
두부답지 않게 왜 어려운 얘기를 하냐고요? 바로 2)와 3)의 성격이 강해지면서 ‘영끌’ 족들이 못 버티고 던진 부동산 경매 건수가 최고치를 찍었기 때문이에요.
도저히 안되겠어…!
지난 9월 전국 아파트 경매 진행 건수가 8월 대비 48.3% 증가했어요. 최고치를 찍은 2016년 이후 7년 3개월 만에 최고치예요. 이수빈님, 기억하나요? 부동산 길잡이에서 ‘임의경매’를 소개했었는데요. 두부가 빚을 갚지 못하면 은행 등 부동산 담보 채권자가 담보권을 실행하면서 진행되는 경매죠. 바로 이 임의경매 건수도 8월 대비 9월에 11.9% 증가했어요.
경매 건수가 많아졌다는 건 돈 갚을 능력이 도저히 안돼 경매로까지 넘어왔다는 의미죠.
왜냐고요?
바로 이자가 계속 오르니 못 버티는 거예요. ‘그동안 금리 너무 올렸으니 앞으로 좀 떨어질거야’라는 생각에 영끌로 집을 삽니다. 그런데 심상치가 않아요. 은행 주담대 금리가 연 7%를 넘어섰어요.
그리고 ‘영끌’의 밑바탕이 된 특례보금자리론도 갑자기 빡빡해졌어요. 이건 기존 보금자리론에 ‘특례’를 붙여 한정판매한 상품인데요. 작년 말 올해 초 한창 부동산 시장이 안 좋자, 빚내서라도 집을 사라며 등장했어요.
9억 이하 주택을 최대 5억까지 대출받을 수 있고, 중요한 건 소득제한이 거의 없습니다. 이러니 사람들이 계속 몰려요, 슬슬 부동산 시장 살아나는 것 같고 대출 받는 사람들이 너무 많아지니까, 바로 특례보금자리론 금리를 올립니다. 그것도 2달 연속으로요. 현재 우대형 기준으로 연 4.25%∼4.55%예요. (일반형은 이미 중단함)
그나마 시중 이자보다 조금 저렴하고, 소득도 안 보니 영끌족들이 특례보금자리론에 몰렸는데, 믿었던 너마저 이자를 올려버리니 벙찐 상황입니다.
앞으로 금리는…?
우리는 미국 상황을 항상 예의주시해요. 미국 기준금리에 큰 영향을 받기 때문이죠. 아래를 보면 미국은 꾸준히 금리를 올리고 있어요.
그럼 한국은요? 우리도 작년엔 계속 올리더니 올해 들어선 3.50%으로 동결입니다. 경제상황이 불안정하니 추이를 보면서 조정한다고 해요.
저렇게 계속 동결해왔으니, 이제 금리 내리겠지 란 계산을 하게 되는거죠. 그러나 우린 미국 영향을 받는다고 했죠? 여기서 더 떨어질거라 생각하지 말라는 경고가 나옵니다. 그리고 기준금리가 동결이라도 은행들을 쪼아 ‘시중금리’는 올릴 것 같은 분위기예요. 감당못할 빚을 받아서라도 집을 사는 사람들을 제지하겠다는 거죠.
그럼, 최근들어 부동산 분위기가 뭔가 반등하는 것 같은데, 조금 손해보더라도 팔면 되는 거 아니야? 라고 한다면…
올해 하반기 들어 ‘특히’ 서울 중심으로 집값이 반등하기 시작했는데요. 집 있는 사람 입장에선 ‘그동안 안 팔린 거 지금 분위기 타고 얼른 팔자’라며 높은 가격에 내놓아요. 수요자 입장에서 ‘지금이라도 살까…’ 하지만 불과 한 달 새 호가가 1~2억씩 올라가 있으니 ‘조금 지켜보자’는 입장이죠.
즉 서울의 잘 나가는 동네에서만 매매가 활발히 일어나지 아직 전국적으로는 2~3년 전의 호황기에는 못 미치는 거죠.
내 집은 빨리 팔아야겠는데, 원하는 가격에 팔리지는 않고, 갈수록 이자부담만 늘어가니, 버틸 사람은 버티지만 그렇지 못하면 경매로 넘어가는 상황이 많아지고 있는 겁니다.
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📰 한주의 간추린 뉴스
# 집 없을까봐 불안해?
정부가 ‘빨간불’이 켜진 주택 공급을 활성화하기 위해 주택 사업의 속도를 높이는 방향의 규제 개선을 추진해요. 인·허가 관련 각종 심의를 한번에 처리하는 통합심의 제도를 의무화하고, 착공 전까지 지하안전평가를 완료할 수 있도록 규제를 개선해요.
# 7%라고?
주요 은행 주담대 금리가 연 7%대 수준으로 오른 가운데, 미국 국채 금리 상승에 따라 우리 대출 금리의 추가 인상 가능성도 제기되고 있어요. 그렇기 때문에 부동산 가격 상승 폭이 축소되고, 관망세가 확산될 수 있다는 의견인데요. 올해 상반기까지 증가세를 보이던 서울 아파트 거래량은 널뛰기를 반복하고 있어요.
# 서울 아파트 누가 샀나!
올해 3분기 서울 아파트 등 주택 매도세는 50대에서, 매수세는 30대에서 가장 두드러졌어요. 생애 주기상 주택 매매가 활발한 40대는 매도와 매수 모두 연령별로는 두 번째로 많았어요. 매수인 30대 중 4861명은 생애 첫 부동산 구입자였는데요, 30대는 생애 첫 부동산을 구입한 매수인에서도 연령별 1위를 차지했어요.
# 월세와 전세가 치솟는 이 곳
전세사기·깡통전세 우려로 연립다세대(빌라) 월세 가격이 꾸준히 오르고 있어요. 전세를 원하는 세입자들은 아파트로 눈을 돌리면서 아파트 전세가는 치솟는 거죠. 전세사기 대책을 내놓기는 했지만, 전세사기와 역전세난으로 보증금을 제때 돌려받지 못할 염려가 있는 만큼 보증금이 적은 월세의 인기가 더 높은 것 같아요.
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