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피앤에스 공식 포스트입니다.
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최근 한국감정원이 발표한 ‘2023년 3분기 상업용 부동산 임대동향 조사 결과’를 살펴보면, 임대가격지수의 경우 전분기 대비 오피스는 상승, 상가는 유형별로 상이한 양상을 보였고, 투자수익률의 경우 전분기 대비 오피스는 보합, 상가는 모두 하락했는데요.
피앤에스 공식 포스트가 전문가 칼럼인 <2023년 3분기 ‘상업용 부동산 임대동향’>을 통해 지난 2023년 3분기 상업용 부동산의 ‘임대가격지수 및 임대료’, ‘투자수익률’, ‘공실률’ 등 유형별 임대 동향에 관련된 내용을 정리했습니다.
2023년 3분기 ‘상업용 부동산 임대동향’의 분야별 내용은?
1. 임대가격지수 및 임대료
임대료는 집합 상가의 임대료(26.7천원/㎡)가 가장 높았으며, 중대형 상가(25.6천원/㎡), 소규모 상가(19.4천원/㎡) 순으로 나타났는데요. 한편 오피스는 17.5천원/㎡ 수준으로 나타났습니다.
임대료 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 상승, 상가는 유형별로 상이한 양상을 보였으며, 오피스는 0.34% 상승, 중대형 상가 0.00% 보합, 소규모 상가 0.11% 하락, 집합 상가 0.01% 상승했습니다.
오피스는 주요 업무지구를 중심으로, 부족한 공급 대비 꾸준한 임차수요가 이어지며 서울 · 경기를 주도로 임대가격지수 상승했는데요.
상가는 지난해 말부터 올해 7~8월까지 이어진 지속적인 소비심리 개선에도 불구하고 물가 상승, 고금리 기조 장기화에 따른 소비여력 감소로 매출 증가로의 전환은 한계점을 보이며 유형별로 상이한 임대가격지수 변화 양상을 나타냈습니다.
* (소비자심리지수) (’22.11) 86.7→(’23.1) 90.7→(3) 92.0→(5) 98.0→(7) 103.2→(9) 99.7
1) 오피스의 경우, 서울, 경기 및 인천 지역의 임대료가 높은 수준을 보이는 가운데, 임대가격지수는 서울, 경기, 대구 등에서 상승한 반면, 부산, 전북, 경북 등에서는 하락했는데요.
서울은 테헤란로 상권 등 핵심 상권 위주로 수요 우위가 지속되고 운영 경비 상승이 임대료로 전이되며 전분기 대비 0.50% 상승했습니다.
부산은 지역경기 부진이 이어지며 일부 임차인들이 임차 면적을 축소하여 분할 임차하려는 움직임을 보이는 등 전분기 대비 0.41% 하락했습니다.
* (임대가격지수_오피스) 서울 0.50%↑, 강남 0.67%↑, 테헤란로 0.89%↑
2) 중대형 상가의 경우, 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울, 제주, 대전, 경기에서 상승하였으나, 그 외의 시 · 도는 모두 하락한 가운데 충북, 강원, 울산 순으로 하락했습니다.
서울은 2000년대 이후로 다시 젊은 층의 발길이 잦아진 압구정, 청담 상권, 팝업스토어 오픈이 줄 잇는 뚝섬 상권 등을 중심으로 임대료가 상승하며 전분기 대비 0.40% 상승했는데요.
* (임대가격지수_중대형) 서울 0.40%↑, 압구정 1.99%↑, 청담 1.72%↑, 뚝섬 1.91%↑
* (임대가격지수_소규모) 서울 0.52%↑, 압구정 3.25%↑, 청담 1.23%↑, 뚝섬 1.69%↑
충북은 신규 계약, 재계약 시 연기됐었던 임대료 상승을 보인 충북대, 봉명사거리 외 전 상권에서 하락하며 전분기 대비 0.35% 하락했습니다.
* (임대가격지수_중대형) 충북 0.35%↓, 충주자유시장 0.65%↓, 제천역 0.52%↓
* (임대가격지수_소규모) 충북 0.10%↓, 충주자유시장 0.21%↓, 제천역 0.33%↓
3) 소규모 상가의 경우, 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울, 제주, 대전 등에서 상승하였으나, 강원, 전북, 전남 등에서는 하락했는데요.
제주는 지난 8월에 허용된 중국인 단체관광 등의 영향으로 상권 회복 기대감이 확산되며 4개 상권 모두에서 임대료 상승을 보이는 등 지난 분기 대비 0.11% 상승했습니다.
* (임대가격지수_소규모) 제주 0.11%↑, 중앙사거리 0.10%↑, 노형오거리 0.09%↑
* (임대가격지수_중대형) 제주 0.17%↑, 중앙사거리 0.28%↑, 노형오거리 0.13%↑
강원은 내년에 예정된 장성광업소의 폐광 여파로 임대료가 하락한 태백중앙시장 상권을 비롯하여 전분기 대비 0.42% 하락했습니다.
* (임대가격지수_소규모) 강원 0.42%↓, 속초중앙시장 1.25%↓, 태백중앙시장 0.54%↓
* (임대가격지수_중대형) 강원 0.34%↓, 속초중앙시장 0.48%↓, 태백중앙시장 0.51%↓
4) 집합 상가의 경우, 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울, 제주, 대전 등에서 상승하였으나, 전남, 전북, 강원 등에서는 하락했는데요.
대전은 코로나의 엔데믹 전환 이후 계속되는 임대료 상승에 따라 대전 동구청 및 둔산 상권을 중심으로 전분기 대비 0.13% 상승했습니다.
* (임대가격지수_집합) 대전 0.13%↑, 대전동구청 0.63%↑, 둔산 0.24%↑
전남은 수요와 비교하여 과다한 상가 공급물량 및 지역경기 침체 등을 원인으로 전남도청, 광주전남혁신도시 상권 등에서 지난 분기 대비 0.51% 하락했습니다.
* (임대가격지수_집합) 전남 0.51%↓, 전남도청 1.50%↓, 광주전남혁신도시 0.54%↓
2. 투자수익률
3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은 소득수익률과 자본수익률을 더하여 산출되는데요.
2023년 3분기 투자수익률은 오피스 1.00%, 중대형 상가 0.65%, 소규모 상가 0.59%, 집합 상가 0.84%로 나타났습니다.
임대료 등을 통한 임대수익률인 소득수익률은 오피스 0.75%, 중대형 상가 0.64%, 소규모 상가 0.61%, 집합 상가 0.88%로 나타났습니다.
자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.24%, 중대형 상가 0.02%, 소규모 상가 -0.01%, 집합 상가 -0.04%로 나타났습니다.
이번 분기 재산세 납부로 인해 소득수익률은 오피스 · 상가 모두 전분기 대비 하락한 가운데, 자본수익률은 올해 거래량 증가 등 영향으로 오피스 및 중대형 · 소규모 상가에서 전분기 대비 상승했습니다.
* (상업 ‧ 업무용 거래 건수) (’23.2) 7,226 → (4) 8,660 → (6) 9,115 → (8) 10,810
1) 오피스의 경우, 서울, 대전, 경기 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 광주, 충남, 전북 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈는데요.
서울은 재산세 납부에 따른 소득수익률 감소에도 불구, 4차 산업 관련 업종 임차수요가 꾸준한 강남대로, 지가 상승 보인 논현역 상권 등에서 자본수익률이 상승함에 따라 전체적으로 투자수익률 0.12%p 상승하여 이번 분기 1.23%의 투자수익률을 나타냈습니다.
* (투자수익률_오피스) 서울 1.23%, 강남대로 1.52%, 논현역 1.49%
광주는 금융비용 증가로 인한 투자감소, 지역경기 침체에 따른 임대료 하방압력 등으로 전국에서 가장 낮은 0.02%의 수익률을 나타냈습니다.
* (투자수익률_오피스) 광주 0.02%, 금남로/충장로 0.03%, 상무지구 0.19%
2) 중대형 상가의 경우, 경기, 세종, 대전 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈고, 경남, 울산, 광주는 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈는데요.
대전은 물가 상승에 따른 영업경비 증가에도 불구, 서대전네거리, 유성온천역 상권 등에서 자본수익률이 상승하며 전체적으로 0.82%의 비교적 양호한 투자수익률을 나타냈습니다.
* (투자수익률_중대형) 대전 0.82%, 서대전네거리 0.70%, 유성온천역 1.03%
* (투자수익률_소규모) 대전 0.66%, 서대전네거리 0.62%, 유성온천역 1.11%
경남은 부동산 경기 침체로 자산가치가 지속적으로 하락 중인 거제옥포에서 마이너스 투자수익률을 보이는 등 전체 투자수익률 0.29%를 나타냈습니다.
* (투자수익률_중대형) 경남 0.29%, 거제옥포 -0.13%, 거제고현 0.01%
* (투자수익률_소규모) 경남 0.32%, 거제옥포 -0.18%, 거제고현 -0.03%
3) 소규모 상가의 경우, 충남, 인천, 경기 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈고, 경남, 울산, 전북은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈는데요.
인천은 간석오거리, 주안 상권 등에서 지가 상승에 따라 자본수익률이 전분기 하락에서 상승 전환하는 등 시 전체적으로는 0.05%p 상승한 투자수익률 0.76%를 나타냈습니다.
* (투자수익률_소규모) 인천 0.76%, 간석오거리 0.87%, 주안 0.69%
* (투자수익률_중대형) 인천 0.62%, 간석오거리 0.65%, 주안 0.57%
전북은 지역 내 부동산경기 침체로 송천동, 정읍중심을 비롯, 모든 상권에서 거래 부진에 따른 토지가격 하락이 자산가치 감소로 이어지며 투자수익률 0.46%를 나타냈습니다.
* (투자수익률_소규모) 전북 0.46%, 송천동 0.19%, 정읍중심 0.34%
* (투자수익률_중대형) 전북 0.44%, 송천동 0.40%, 정읍중심 0.02%
4) 집합 상가의 경우, 인천, 대전, 충남 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈고, 광주, 전북, 전남은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈는데요.
충남은 아파트 입주 예정에 따른 배후지 확대 기대감으로 아산온양, 당진시청 등에서 자본수익률이 상승했지만, 천안시 3개 상권에서는 하락하는 등 전체 투자수익률은 0.43%p 하락한 1.01%를 나타냈습니다.
* (투자수익률_집합) 충남 1.01%, 아산온양 1.34%, 당진시청 1.35%
전남은 높은 대출금리에 따른 투자수요 위축과 인플레이션에 기한 소비 감소가 겹치며 광양중동, 조례를 비롯한 대다수 상권에서 소득수익률 · 자본수익률이 하락하며 0.49%의 투자수익률을 나타냈습니다.
* (투자수익률_집합) 전남 0.49%, 광양중동 -0.06%, 조례 0.29%
3. 공실률
2023년 3분기 공실률은 오피스 8.9%, 중대형 상가 13.6%, 소규모 상가 7.3%, 집합 상가 9.4%로 나타났는데요.
오피스 공실률은 서울 주요 업무지구 등에서 협업 공간 등이 향상된 업무환경 조성을 위한 사무실 임대 수요에도 불구하고 공급이 한정되어, 전분기 대비 0.5%p 하락한 8.9%로 나타났습니다.
상가 공실률은 일부 상권 활성화에도 불구하고, 물가 상승 및 고금리 등의 여파로 임차인 측면에서는 경비 상승, 손님 측면에서는 지출여력 한계가 나타남에 따라 모든 유형에서 전분기 대비 소폭 상승하며 중대형 상가 13.6%, 소규모 상가 7.3%, 집합 상가 9.4%로 나타났습니다.
1) 오피스의 경우, 충북, 전남, 경북 등이 전국 평균(8.9%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 서울은 6% 미만의 낮은 공실률을 나타냈는데요.
경기는 전체 4개 상권 중 평촌범계를 제외한 3개 상권 모두에서 5% 미만의 낮은 공실률 수준이 유지되는 가운데, 이번 분기는 일산라페스타 공실 발생으로 0.5%p 상승한 5.3%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_오피스)경기 5.3%, 평촌범계 9.9%, 일산라페스타 4.5%, 분당역세권 2.7%
서울은 기업체 진입 수요가 포착된 강남대로와 세운지구 개발에 따른 이전 수요가 있는 충무로 등에서 공실이 채워지며 전기대비 0.7%p 하락한 5.5%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_오피스)서울 5.5%, 강남대로 5.2%, 충무로 11.2%
2) 중대형 상가의 경우, 세종, 울산, 경북 등이 전국 평균(13.6%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 서울, 제주 등이 낮은 공실률을 나타냈는데요.
세종은 임대료 수준이 높은 조치원역 교차로 등의 공실 발생으로 전기 대비 5.6%p 상승한 25.7%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_중대형)세종 25.7%, 조치원 20.7%
* (공실률_소규모)세종 15.0%, 조치원 13.3%
경남은 마산동서동 등에서 유동인구 증가에도 매출은 지지부진하는 등 전기 대비 0.6%p 상승한 17.0%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_중대형)경남 17.0%, 마산동서동 8.7%, 양산구도심 32.3%
* (공실률_소규모)경남 8.2%, 마산동서동 0.0%, 양산구도심 11.2%
3) 소규모 상가의 경우, 세종, 전북, 대전 등이 전국 평균(7.3%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 서울, 인천, 제주 등이 낮은 공실률을 나타냈는데요.
울산은 전면 대면수업 전환 이후에도 뚜렷한 상권회복세를 보이지 않는 울산대 상권에서 공실 증가로 2.8%p 상승한 7.4%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_소규모)울산 7.4%, 울산대 20.5%, 울산농소 34.0%
* (공실률_중대형)울산 21.5%, 울산대 31.2%, 울산농소 8.7%
광주는 소매점 등 폐업 발생으로 공실이 증가한 월산동지구, 송정동지구 영향으로 전기대비 1.3%p 상승한 9.4%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_소규모) 광주 9.4%, 월산동지구 19.1%, 송정동지구 17.8%
* (공실률_중대형) 광주 16.4%, 월산동지구 20.7%, 송정동지구 13.3%
4) 집합 상가의 경우, 경북, 전남, 울산 등이 전국 평균(9.4%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 광주, 인천 등이 낮은 공실률을 나타냈는데요.
경북은 상권 성숙이 요원해 보이는 경북김천혁신도시에서 40%가 넘는 공실률이 이어지며 전기 대비 0.8%p 증가한 27.6%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_집합) 경북 27.6%, 경북김천혁신도시 44.4%, 포항도심 33.8%
경기는 유동인구 증가로 동탄센트럴파크, 화정역 상권 등에서 신규 입점이 발생하며 전기대비 0.3%p 하락한 5.0%의 공실률을 나타냈습니다.
* (공실률_집합) 경기 5.0%, 동탄센트럴파크 0.3%, 화정역 1.9%
마지막으로 ‘2023년 3분기 상업용 부동산 통계지표(공실률 및 임대료, 임대가격지수, 투자수익률)‘에 관련된 자세한 수치는 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
피앤에스는 숫자가 아닌 사람을 남기는 회사입니다. 지금까지 전문가 칼럼인 <2023년 3분기 ‘상업용 부동산 임대동향’>을 통해 지난 2023년 3분기 상업용 부동산의 ‘임대가격지수 및 임대료’, ‘투자수익률’, ‘공실률’ 등 유형별 임대 동향에 관련된 내용을 살펴봤는데요.
2023년 3분기 ‘상업용 부동산 임대동향’의 핵심 내용은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.
• 임대가격지수
– 전분기 대비 오피스 0.34% 상승, 중대형 상가 0.00% 보합, 소규모 상가 0.11% 하락, 집합 상가 0.01% 상승
– 전국 평균 임대료: 오피스(3층 이상 평균) 17.5천원/㎡, 집합 상가(1층 기준) 26.7천원/㎡, 중대형 상가 25.6천원/㎡, 소규모 상가 19.4천원/㎡
• 투자수익률
– 투자수익률: 오피스 1.00%, 중대형 상가 0.65%, 소규모 상가 0.59%, 집합 상가 0.84%
– 소득수익률: 오피스 0.75%, 중대형 상가 0.64%, 소규모 상가 0.61%, 집합 상가 0.88%
– 자본수익률: 오피스 0.24%, 중대형 상가 0.02%, 소규모 상가 -0.01%, 집합 상가 -0.04%
• 공실률
– 전국 평균 공실률은 오피스 8.9%, 중대형 상가 13.6%, 소규모 상가 7.3%, 집합 상가 9.4%
• 지역 동향
– 서울의 경우, 오피스는 거점 오피스 확산 등 수요 증가와 상가는 상권 활성화 기대감으로 오피스 및 모든 상가 유형에서 임대가격지수 상승
* (서울임대가격지수, 전기대비)오피스0.50%↑, 중대형0.40%↑, 소규모0.52%↑, 집합0.23%↑
– 전남 지역은 고금리 및 물가 상승에 따른 소비여력 감소 등 지역경기 침체로 오피스 및 모든 상가 유형에서 임대가격지수 하락
* (전남임대가격지수, 전기대비)오피스0.24%↓, 중대형0.18%↓, 소규모0.31%↓, 집합0.51%↓
참고로, 상업용 부동산 임대동향의 보다 자세한 정보는 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr) 또는 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr), 통계청국가통계포털(http://kosis.kr), 한국부동산원 부동산 정보 앱을 통해 확인할 수 있습니다.
피앤에스 공식 홈페이지(www.pnsdevelopment.com)도 잊지 말고 방문해 주시기를 바라며,
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