[법] 재개발 재건축 구역 내 현금청산자가 반드시 알아야 할 주의점 1

사업시행자(주로 조합)는 현금청산자의 토지, 건축물, 그 밖의 권리에 관하여 현금청산을 하여야 한다(도시정비법 제73조). 이때 현금청산자란 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구 내 재당첨금지 규정에 해당하는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자(예컨대 과소필지소유자, 투기과열지구의 양수인 등 ‘물딱지’ 소유자)를 말한다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

일단 조합원이 분양신청을 한 이상 분양신청 기간이 종료된 이후에는, 임의로 분양신청을 철회할 수 없고, 조합원이 분양계약체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에 한하여 현금청산자가 될 수 있다.

정관 규정이 있는 경우에는 분양계약체결 기간에 분양계약 체결을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수도 있으나 이는 사후적이고 예외적인 규정이므로 조합원으로서는 신중하게 분양신청 여부를 결정할 필요가 있고, 분양신청을 하기로 결정했다면 분양신청 기간 내에 반드시 분양신청을 해야 하며, 현금청산을 하기로 결정했다면 보상을 더 많이 받기 위한 일련의 조치를 할 필요가 있다.

정리하면, 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간에 적법하게 철회한 조합원(분양미신청자)은 ‘분양신청기간 종료일 다음날’, 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 아니한 자(분양계약미체결자)는 ‘분양계약 체결기간 종료일 다음날’에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된다.

만약 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장했더라도 분양계약 미체결자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하여 현금청산자가 되어 이때 사업시행자의 청산금 지급의무가 발생하는 것이지 분양계약기간의 연장을 하더라도 현금청산자의 지위가 변동된다고 볼 수 없다.

다만 사업시행자가 조합원에게 한 분양계약 체결통지의 효력이 발생하지 아니한 경우에는 사업시행자가 그 조합원에 대한 분양계약 체결기간을 다시 정할 수 있고, 그 기간까지는 조합원으로서의 지위가 유지되는 바 청산금을 지급받지 못하였다고 하더라도 조합원으로서 인도의무가 있다는 것이 최근 하급심의 태도이다.

위 하급심은 분양계약 체결통지의 효력이 발생하지 아니하여 결과적으로 조합에게 유리하게 작용한 것인데, 조합원이 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 아니하였다고 하더라도 분양신청 통지의 효력이 발생하지 아니한 경우에는 그 조합원을 현금청산자로 본 관리처분계획이 무효라고 보아 조합에게 불리하게 작용한 조합원 입주권 소송 사례들과 대비되므로 주의를 요한다.

사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있다. 만약 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 협의기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결신청(재개발)이나 매도청구소송(재건축)을 하여야 하고, 위 60일 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.

즉, 재개발사업의 시행자는 수용재결에 의해, 재건축사업의 시행자는 매도청구소송에 의해 현금청산자의 토지등 소유권을 취득한다. 재개발의 경우에는 사업시행자는 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결에 의하여 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득할 수 있는데, 도시정비법령에서 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로 ‘수용재결일’ 가격을 기준으로 보상금을 산정한다.

특히 ‘협의’는 매도청구권 행사의 전제요건으로서 매도청구권 행사 전에 그 현금청산자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 현금청산자를 보호하는 입장에서 이 규정을 엄격하게 해석하여야 하며, 그 협의는 사업시행자와 현금청산자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다는 것이 대법원의 태도이며, 실제 매도청구소송에서 ‘구체적이고 실질적인 협의’가 쟁점이 되는 경우가 많다.

이에 관하여는 사업시행자가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 매도청구대상자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하는데, 사업시행자로서는 위 요건 충족에 대한 증명책임을 부담하므로 미리 대비할 필요가 있다.

최근 하급심 중에서는 소제기를 하면서 사업시행자가 협의를 하자는 요청을 한 사실은 있으나 소제기 전 협의를 시도한 자료가 없고 이후에도 상당한 근거를 제시하면서 협의를 하려고 하였음이 인정되지 아니한 사례와 사업시행자가 희망매도가액 등 의견 제출을 요구하는 통지만 한 사례에서 구체적이고 실질적인 합의로 볼 수 없다고 하여 매도청구를 기각한 바 있으니 주의를 요한다.

만약 조합원 분양이 아닌 현금청산을 선택했거나 관련 규정에 의하여 부득이 현금청산 될 수밖에 없는 상황이라면 안일하게 대응하기보다는 미리 재개발·재건축에 관한 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사