전세보증금과 대출금을 합한 금액이 집값을 초과할 때를 두고 이른바 ‘깡통 전세’라고 표현한다. 최근에는 주택 가격 하락으로 인해 집 담보 대출금과 임대보증금보다 집값이 낮아지는 깡통 주택이 늘어나면서 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 증가하고 있는 추세이다. 깡통 전세로 인한 위험 부담을 줄이기 위해서는 기본적으로 전세금을 보장받을 수 있는 전세보증보험을 최대로 활용할 수 있어야 한다. 전세보증보험은 전세세입자가 전세보증금을 떼였을 때 이를 보장해주는 제도이며 한푼 두푼 마련한 피 같은 전세금을 지키는 데 있어 유용한 방법이 될 수 있다. 아래에서는 전세보증보험이란 무엇이며 전세보증보험의 필요성, 전세보증보험 가입 절차 등을 알아보도록 하자.
전세보증보험이란?
전세보증보험이란 전세계약의 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품을 말한다. 전세가격의 하락으로 인해 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 하는 보증 상품으로, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 상품이 대표적이다. 주택보증공사, SGI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있다. 이전에는 세입자가 가입을 할 때 집주인의 동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지되었다.
전세보증보험의 필요성은?
금융계, 부동산계에서는 집의 담보 대출금, 임대보증금이 집값의 70~80%가 넘어가는 주택을 ‘깡통주택’으로 평가하고 있다. 집이 경매됐을 때 새로운 주인을 찾는 평균 낙찰가율이 대체로 시세의 70~80%의 선에서 책정되기 때문이다. 중앙일보 보도기사에 따르면 지지옥션 조사 결과 경매 신청 건수는 2016년 153건, 2017년 141건에서 2018년 기준 221건으로 증가하였다. 전국적으로도 깡통주택으로 표현되는 주택의 증가세가 두드러지고 있어 이런 집에 사는 세입자들은 ‘계약이 만료될 경우 보증금을 돌려받지 못하는 게 아닐까’ 하는 생각에 전전긍긍할 수밖에 없다. 하지만 전세보증보험을 활용할 경우 이런 고민에서 벗어날 수 있으며 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있게 된다.
전세보증보험의 종류는?
HUG주택도시보증공사
‘전세보증반환보증’
사진 : 주택도시보증공사
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 이를 대위변제하는 보증 상품을 말한다. 단, 가입 대상 주택은 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔 등이며 보증 한도는 보증 대상 주택 가격과 주택 유형별 담보 인정 비율(LTV)을 곱한 금액에서 선순위채권을 뺀 금액으로 주택 가격의 90% 보증 한도를 초과할 수 없다.
SGI서울보증보험의
‘전세금 보장 신용보험’
사진 : SGI서울보증보험
SGI서울보증보험의 ‘전세금 보장 신용보험’은 집주인이 전세 계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 경우에 SGI 서울 보증에서 전세보증금을 대신 지급해 주는 상품을 말한다. 전세보증금의 규모에 상관없이 전세보증금과 선순위 설정 최고액의 합계가 추정시가를 넘지 않으면서 선순위 설정 최고액이 추정 시가의 60% 이하일 경우 가입이 가능하다.
전세보증보험이 가능한
부동산 유형은?
전세보증보험이 가능한 부동산은 주거용으로 사용되는 모든 부동산이 해당된다고 보면 된다. 세부적으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 포함되며 보증보험의 가입은 전세계약기간의 2분의 1이 경과되기 전 신청 가능하다. 예를 들어, 전세계약기간이 2년일 경우 1년이 지나기 전 신청하는 것이 필요하다. 또한, 전세보증보험의 한도는 주택가격에서 선순위채권을 뺀 가격이다. 보증을 받을 수 있는 금액의 경우 보증한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액으로 결정되기 때문에 중요한 기준은 주택의 가격이 된다.
전세반환보증보험 보증료,
어떻게 구성될까?
사진 : 유튜브 <도시와경제>
전세금반환보증보험의 가입을 위해서는 보험료를 내듯 보증료를 납부하게 된다. 보증료 계산은 크게 3가지를 통해 계산한다. 이는 보증금액, 보증료율, 보증기간이다. 보증료율의 부분에서는 아파트와 그 외 주택이 다른 보증료율을 적용 받기 때문에 유의할 필요가 있다. 보증료는 6개월 단위의 분납 혹은 한 번에 납부가 가능하다. 보증료는 해당 주택 주택담보대출비율에 따라 할인이 적용될 수 있고 임차인이 개인이냐 기업이냐에 따라서도 요율이 조금씩 달라질 수 있다.
전세보증보험 가입과
함께 살펴보아야 하는
선순위채권은?
선순위채권이란 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권을 망한다. 단독(다가구)주택일 경우 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함한다. 보증금 반환 보증뿐만 아닌 임대차 계약 전 가장 중요하게 체크해야 할 것이 바로 선순위채권이다. 임차인들은 이러한 선순위채권을 등기부등본에서 확인할 수 있는데, 일반적으로 임대인이 집을 담보로 해서 받은 대출인 근저당권이 선순위가 된다. 다가구 주택일 경우에는 나보다 먼저 전입신고를 한 세입자 입차보증금이 나의 임차보증금보다 우선순위채권으로 설정된다.
전세보증보험 가입,
근저당권이 높게 설정된
매물에 주의하자
집이 경매나 공매로 넘어가게 되었을 때 근저당권은 임차인의 대항력보다 선순위로 취급된다. 따라서 근저당을 설정한 금융기관에 먼저 배당이 가게 되고, 임차인은 이후에 남은 금액으로 보증금을 반환받을 수밖에 없어 전세금을 회수하지 못할 가능성이 있다. 따라서 근저당권이 지나치게 높게 설정된 집은 계약을 피하는 것이 좋다. 또한, 근저당권이 지나치게 높게 설정된 매물의 경우 보증금 반환 보증 가입 자체가 불가능한 경우가 있어 주의 깊게 살펴볼 수 있어야 한다.
주택도시보증공사에서
안내하고 있는 보험 인수 기준은?
근저당권이 높게 설정된 매물의 경우 보증금 반환 보증 가입 자체가 불가능한 경우가 있어 주택도시보증공사에서는 보험 인수 기준을 다음과 같이 안내하고 있다. 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세 계약서상 확정일자를 갖출 것, 보증대사 주택의 건물, 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것, 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없을 것, 전입세대 열람내역의 확인 결과 타 세대의 전입 내역이 없을 것, 전세권이 설정된 경우라면 이를 공사로 이전하거나 말소할 것, 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것이다.
전세보증보험 가입 전
반드시 필요한 절차는?
자금을 치른 이후라면
확정일자를 받아두자!
전세 잔금을 치르고 이사를 했다면 곧바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 그렇게 해야만 전세 입주 이후로 그 집에 다른 사람이나 은행 등이 근저당을 잡아도 내가 그들 보다 선순위가 되어서 대항력과 우선변제권이 생긴다. 집주인 협조가 없어도 등기부등본에 전세권을 설정한 것과 같은 효과가 있기 때문에 뜻하지 않은 불상사가 발생할 경우에 후순위 채권자보다 먼저 전세 보증금을 받을 수 있다. 따라서 이사한 날 곧바로 전입신고, 확정일자를 바로 받아두는 것이 좋고 이후 전세보증보험을 가입한다면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
글 : 김태연 press@daily.co.kr
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