부동산 전월세 계약에 있어 가장 중요한 것은 임대차 계약이다. 당사자 일방인 집주인과 임차인이 목적물을 사용 및 수익할 수 있게 하고 상대방은 그에 대한 대가로 물건 및 차임을 지급하기로 하는 쌍방의 약정이 성립되는 것이다. 임대차 계약은 이처럼 집주인과 임차인 간의 목적물 사용과 수익에 대한 권리와 약정을 명시해둔 것이므로 쌍방 간에 반드시 지켜야 하는 여러 가지 의무가 있다. 하지만 집주인과 임차인 각각에게 부득이한 사정 또는 약정 위반이 생겼을 경우 임대차 계약을 해지할 수 있게 된다. 그렇다면 임대차 계약 해지 사유는 어떤 것이 있을까?
임대차 계약, 그것이 궁금하다
임대차 계약이란 유상, 쌍무의 낙성 계약을 의미한다. 사회생활을 하다 보면 타인의 물건을 빌려 쓰게 되는 경우가 많이 발생하게 되는데, 타인 물건을 빌려 쓰는 관계 중에서 가장 중요한 것이 임대차 계약이다. 부동산 매매 계약 못지않게 임대차 계약이 활발하게 이루어지고 있는 시점이며 임대차 계약은 오늘날 ‘주택임대차보호법’에 의해 보호받고 있다.
다만 임대차 계약에서 약자는 늘 ‘임차인’이다. 부동산 임차인은 경제적 약자이기 때문에 대항 요건을 잘 갖추는 것에서부터 쉽지 않고 전세 가격 상승이나 부동산 시장 상황의 변화에 따른 여파에 큰 영향을 받게 된다. 이에 따라 주택임대차보호법이 시행되면서 임대인과 임차인 간 특약 사항 설정이 중요해지고 있다. 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.
임대인 측에서 임대차 계약을
해지할 수 있는 사유란?
월세 2회 연속 연체
임대차 계약을 체결할 때에는 임대인과 임차인 쌍방 간에 거주기간을 명시하게 된다. 이러한 계약기간은 임대인과 임차인 모두 지켜야 한다. 하지만 임대인 입장에서 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 있는데, 바로 임차인이 월세를 2회 이상 연속하여 연체할 경우이다. 전세 계약은 보증금을 완납하면 임대인과의 금전적 문제가 없지만 월세 계약일 경우 매월 임대인에게 월세를 지불해야 한다. 이때 임차인이 임대인에게 지불할 월세를 2회 연속 연체할 경우라면 임대인은 계약 해지 통보 후 명도 소송을 제기할 수 있게 된다.
이때의 명도 소송은 임차인에게 계약 해지를 통보하고 건물을 비워달라는 것을 의미한다. 민법 제640조(차임연체와 해지)에 따르면, “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고 있다. 즉, 임차인이 월세 2개월을 연체했을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지하고 명도 소송을 진행할 수 있는 명확한 사유가 발생하는 것이다.
임대인의 동의 없는 개조 및 전대차 계약
전대차 계약은 임차인이 자신의 임차물을 제3자에게 임대하는 계약을 말한다. 임대인의 동의 없는 전대차 계약은 임대인 측에서 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 된다. 불법 전대차 계약은 방이 1~2개월 정도 비는 방학 기간을 이용해서 종종 발생하곤 한다. 민법에서는 임대인의 동의가 있는 경우에만 전대차 계약을 허용하고 있으므로 임대인의 동의 없이 임차물을 남에게 임대할 경우에는 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다.
또한 임대인의 동의 없이 다른 용도로 주택이나 그 부대시설을 개축이나 증축한 경우에도 임차인 귀책 사유로 인해 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 생긴다. 임대인 동의 없이 본래의 용도가 아닌 다른 용도로 주택을 사용했다면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 위와 같이 임차인 측의 특별한 귀책사유가 없다면 임차인은 임대 계약 기간이 만료될 때까지 안정적으로 거주할 수 있으니 안심하도록 하자.
임차인이 임대차 계약을
해지할 수 있는 여러 가지 사유는?
반대로 임차인이 임대차 계약을 정당하게 해지할 수 있는 사유도 여러 가지가 있다. 먼저 시장, 군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도로 큰 하자가 있다고 인정한 경우이다. 임차인이 거주하기 곤란할 정도의 큰 하자가 있다고 시장, 군수 또는 구청장이 인정할 경우 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 또, 임대인이 지정된 기간에 하자보수명령을 이행하지 않아도 임대차 계약 해지 사유가 된다.
임대인의 지위가 양도된 경우에도 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 생긴다. 또, 중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 설정한 경우나 임대인이 임차인 의사에 반해 보존행위를 하여 임차인이 임차 목적 달성을 할 수가 없는 경우, 임차주택 일부가 임차인 과실 없이 멸실 등으로 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우 등에도 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 생긴다.
임대차 계약서 똑똑하게
잘 작성하는 특약 설정 방법은?
부동산 계약에서 을의 입장인 임차인의 경우 임대차 계약에 있어 안전할 수 있는 특약 몇 개를 설정해두는 것이 좋다. 물론 특약은 임대인의 허락이 필요한 경우가 많다. 임차인에게 유리한 특약으로는 ‘임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다’, ‘임차인이 주택에 입주할 때까지 해당 주택에 대해 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다’, ‘입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임진다’ 등에 대한 특약이 있다.
임차인은 위와 같은 특약을 걸어놓는 것이 좋다. 만일 임대차가 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력 없이 임차주택을 관할하고 있는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮겼어도 기존에 보유하던 대항력 및 우선변제권이 유지된다.
글 : 김태연 press@daily.co.kr
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