부동산 취득시기·보유기간 정확히 알아야 불필요한 세금 줄일 수 있어[도와줘요 부동산세금]

양도소득세의 세율을 적용할 때, 보유기간의 판단은 매우 중요한 부분이다. 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 단기 양도, 상속받은 주택, 재차 상속받은 주택, 배우자 등의 이월과세, 재산 분할한 주택 등의 보유기간을 잘못 계산하게 되면 큰 낭패를 보게 된다.

일반적인 경우 조세법상 기간의 계산에 있어서 국세기본법 또는 세법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민법을 준용하지만, 대법원 판례에 따르면 초일 산입 여부에 대해서 자산 양도차익 예정신고 납부에 있어 보유기간의 계산은 민법상 초일 불산입의 원칙 적용이 배제되어 ‘취득일’을 보유기간의 기산일로 보아 보유기간을 판정한다.

따라서 일반적인 자산을 양도하는 경우에 보유기간을 계산할 때는 취득일부터 양도일까지로 판정한다. 상속받은 자산의 경우 피상속인의 취득일부터 양도일까지, 이월과 세대상 자산인 경우 증여자의 취득일부터 양도일까지 보유기간을 계산하게 된다.

다만 특수한 경우에 해당하면 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 보게 된다.

(1) 유증(피상속인의 단독행위) 또는 사인증여(쌍방 간 계약 행위)

유증, 사인증여 등에 의해 상속인에 해당되지 않는 자가 취득한 자산은 피상속인의 취득일부터 기산하여 보유기간을 적용할 수 없다. 예를 들어 피상속인의 지인이 상속 받은 경우로서 상속받은 자산을 사망일(상속개시일)부터 1년 이내에 양도하는 경우에는 피상속인의 취득일이 아니라 상속개시일을 취득일로 보아 보유기간을 계산하고, 세율을 적용해야 하는 것이다. 따라서 1년 이내 단기 양도에 따른 세율을 적용한다.

(2) 재차상속

상속받은 자산의 양도소득세 세율 적용 시 보유기간 계산은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간으로 한다. 즉, 할아버지가 취득하여 보유하던 부동산을 아버지가 상속받고, 다시 아들이 상속받은 경우에 보유기간 계산은 할아버지가 그 자산을 취득한 날을 기산일로 보아 계산하게 되는 것이다.

다만, 상속받은 자산의 양도소득세 계산 시 적용되는 장기보유특별공제의 보유기간 기산일은 상속개시일이다.

증여를 받는 경우에 보유기간 기산일은 원칙적으로 증여받은 날(등기접수일)이다.

피상속인의 사망 전에 증여받은 경우에는 증여접수등기일로부터 보유기간을 기산하지만, 그 접수일 전에 상속이 이루어진 경우에는 피상속인이 취득할 날로부터 보유기간을 계산하게 된다.

양도소득세 이월과세 규정은 배우자, 직계존비속 등 특수관계자로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우에 취득가액을 계산할 때, 증여받은 시점의 취득가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액을 적용해서 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하는 것이다. 상속으로 취득한 경우와는 다르게 장기보류 특별공제를 계산할 때에도 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

부부 공동명의 주택을 보유한 1세대가 이혼으로 재산을 분할하여 1/2을 배우자에게 이전한 후, 이전받은 배우자의 사망으로 자녀가 그 이전받은 1/2을 상속받은 경우에 보유 시기 기산일은 이전한 배우자가 최초 취득한 날로 보는 것이다.

이렇듯 부동산 취득시기에 따른 보유기간 계산이 상황마다 매우 다르다는 것을 알 수 있다. 사전에 충분한 검토 없이 급하게 계약서를 작성하여 잔금을 치르거나, 서둘러 등기를 접수하다 보면 예상보다 많은 세금을 부담하게 되어 당황하는 경우가 발생하게 된다. 보유기간 계산은 세율의 적용에 결정적인 역할을 하게 되어 상당한 주의를 요구함과 동시에 잘 활용만 한다면 효과적인 절세전략이 될 수 있다.

이처럼 부동산의 취득시기 판단과 보유기간 계산은 복잡하므로 중요한 의사결정을 앞두고 다각도로 검토해 보아야하며 전문가와의 상담을 통해 체계적인 절세계획을 세워볼 수 있을 것이다.

구은우 유원세무회계 대표세무사. 부동산세제, 상속증여세, 금융세제 컨설팅을 전문으로 하고 있다.

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