고금리·원자재값 폭등…270만가구 주택공급 ‘공염불 그칠라’ [尹정부 민생현안]

김주현 금융위원장, 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 원희룡 국토교통부 장관. 공급과 관련된 각종 지표가 악화되며 2~3년 뒤부터 부동산 시장 혼란이 예상되자 정부는 9.26 주택공급 활성화 방안을 들고 왔다.ⓒ뉴시스

정부에서 지속적으로 주택공급 시그널을 주고 있지만 공급절벽의 우려는 씻기 어려워 보인다. 주택공급 선행지표가 악화일로를 걷자 정부에서는 발 빠르게 대책 발표에 나섰지만 270만 가구 공급 계획 실현 가능성에 대한 의문은 여전히 남아있는 상태다.

3일 국토교통부에 따르면 올해 1~9월 주택 인허가·착공·분양·준공 실적은 모두 마이너스를 유지했다.

윤석열 정부는 지난해 8월 270만가구+@를 임기 내 공급하겠다는 계획을 세웠다. 당초 대통령직인수위원회가 국정과제로 발표했던 주택공급 250만가구보다 더 확대된 계획을 수립하면서 주거 안정화 의지를 드러낸 것이다.

다만 최근 고금리와 원자재값 인상 등으로 공급절벽에 따른 위기감은 커지고 있다.

올해 1~9월 주택 인허가 물량은 4만3114가구로 1년 전(25만5871가구) 대비 32.7% 감소했고 착공 물량은 12만5862가구로 1년 전(29만4059가구)보다 57.2% 줄었다.

올해 누적 기준으로 준공 물량도 1년 전(28만7415가구)보다 12.5% 위축된 25만1417가구로 집계됐다. 같은 기간 분양 물량은 10만8710가구 뿐이었다. 이는 1년 전(18만8217가구)과 비교했을 때 42.2% 축소된 수준이다.

미분양 물량이 지난 3월부터 감소추세를 유지하고는 있으나 신규 분양 물량이 줄어든 데 따른 영향이며 악성으로 불리는 준공후 미분양은 오히려 증가했다. 지난 9월 미분양 주택은 3.2% 감소한 5만9806가구였으나 준공 후 미분양은 1.3%(121가구) 증가한 9513가구다.

정부가 내놓은 대책도 본격적으로 공급을 확대하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 그동안 멈춰 있던 민간 사업장을 정상화하고 인허가를 앞당기는 수준이라는 얘기다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

이렇듯 공급과 관련된 각종 지표가 악화되며 2~3년 뒤부터 부동산 시장 혼란이 예상되자 정부는 1년 만에 9.26 주택공급 활성화 방안을 들고 왔다. 공급 대책은 공공 주도로 공급에 나서고 금융지원으로 민간의 돈맥경화를 뚫어주는 한편 각종 규제를 완화하겠다는 것이 골자다.

공공에서 12만가구를 추가로 공급하고 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 규모를 확대하도록 했다. 공사비 증액 기준을 마련하며 인허가 절차를 서두를 수 있도록 하는 방안이 담겼다.

그러나 정부가 내놓은 대책도 본격적으로 공급을 확대하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 그동안 멈춰 있던 민간 사업장을 정상화하고 인허가를 앞당기는 수준이라는 얘기다.

재건축초과이익환수제 완화를 위한 재초환법 개정과 1기 신도시 등 노후계획도시를 정비를 지원하는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 국회에 계류돼 있는 것도 도심에서 주택공급을 가로막는 요인으로 꼽힌다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품비즈니스학과 교수)는 “주택 공급 공약이 발표됐을 때부터 실현 가능성에 대해 물리적으로 무리가 있다는 얘기가 나왔다”며 “민간 공급이 활성화돼야 하는데 부동산 경기 악화와 재건축 관련 규제 완화 실패 등이 종합적으로 작용해서 현실적으로 발표 계획의 실효성이 떨어진다고 볼 수 있다”고 주장했다.

김인만 김인만부동산연구소장도 “주택공급 계획은 인허가 기준이지 실제 착공이 그만큼 된다는 것이 아니다. 그런데 인허가 기준으로도 270만가구 공급을 100% 채우지 못할 수도 있다”며 “많은 숫자를 내세우기 보다는 구체적인 계획이 나와야 한다”고 말했다.

이어 “예를 들어 3기 신도시처럼 특정 지역에 얼마만큼의 주택이 공급되고, 분양과 입주는 언제쯤인지 이런 내용이 발표돼야 한다”며 “인허가가 아니라 실제로 구체적인 계획과 지역과 일정이 나와야 한다”고 덧붙였다.